<<房地合一稅>>秒懂房地合一稅

新版不動產稅負試算

 資料來源:聯合報

秒懂房地合一稅  

秒懂房地合一稅懶人包。(表/記者賴映秀製)資料來源:東森新聞

房地合一稅改三讀後 台灣房產未來走勢分析

2015-06-16 19:56:41 經濟日報 李同榮 

2003年夏天,全球面臨SARS風暴,房價在2001年剛露出署光就又受到影響,連續兩季台灣房市陷入冷淡低潮,但在此危機中,房市卻只有反應短短半年,從此就一路走揚,並邁向長達5年的主升段行情。一直到2008年次級房貸引發全球金融風暴,市場預期應是本次景氣循環的終結者(當時在持續下挫半年的狀況下,學者專家與業界一片看壞市場),但我在此時獨排眾議,在台灣不動產交易中心2008第四季季報中發表專文表示,2009年第一季開始,至少會有兩三年時間,大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升。果然在2009年與2011年的房地產走勢中完全應驗,豪宅價格也不斷地衝破新高。

時至2010年底,資金過剩效應未減,大家對房地產仍表樂觀之際,我同樣在台灣不動產交易中心第四季季報發表不同看法:預測2011年政府將以「稅率」控制房價,因為歷史經驗告訴我們,當房價碰觸到政府設定的警戒線時,必定會祭出嚴厲的政令打壓房價,而打房的最有效措施就是稅率控制。

果然,政府在2011年3月宣布課徵房地產奢侈稅,企圖出手打房。但有趣的是,大台北房價從2011年下半年開始卻演變成價穩量縮的格局,中南部房價則持續兩三年來未了的強勁補漲行情。

2011年二月,在房市正火熱的同時,我在媒體發表一篇文章【2014房地產反轉論】,如今,果然房地產在2014年下半年房價開始進入盤跌狀態,加上房地合一稅改政策未明,促使房地產交易量屢破新低,2015年面對總統與立委大選將屆,一切不利因素在技術循環處於末升高檔階段,自然經不起政策面與消息面的不利影響,購屋者產生極度觀望的態度,因此,這波長達十二年多頭的房地產市場將在溫和中結束末升段行情,正式進入反轉期。

房市將緩跌二到三年,預計落底於2017年底或2018年,未來新的房市景氣循環將會是以都市更新為啟動的議題

房價沒有永遠漲的道理,房價的漲跌取決於三個面向:基本面、技術循環面、政策消息面。諸就影響房價三大面向分別分析如下:

基本面分析:

利多:全球經濟緩慢復甦,經濟維持低度成長、都會精華區土地供需失衡、台灣資金寬鬆、儲蓄利成長破新高,股市短線政府做多、利率短期維持低檔。

利空:青年失業率高、房價所得比攀高、都更議題短空格局、國民所得成長停滯,中南部各地補漲行情趨滿足點,海外不動產投資興起引發資金外流

技術循環面分析:

利多:雙北技術面高檔盤旋處於末升反轉階段,房市在此末升段受政策壓制並未有衝出行情,以致泡沫危機解除

利空:技術循環處於高檔,房價連續三季反跌,反轉確立。

政策消息面分析:

利多:預期陸資來台利多尚未實現、開放自由行有利休閒不動產發展 

利空:台灣資金淨流出嚴重增加,18季金融資本帳淨流出新台幣5.6兆,影響房價推升動能,大都會房價過高民怨第一、政府稅制改革政策未明影響後市發展,政策打房決心不變,這將是未來房市走向的最大變數。

房價未來走勢分析: 

價量表現─全省房市交易量今年上半年創新低,下半年因房地合一稅改政策明朗化,交易量將比上半年略增。房價方面,北中高呈現反跌格局,下半年建商餘屋大量出隴,新成屋與高總價物件行情容易鬆動。

區域表現─臺北市因高總價在近三季交易量急縮,因此較大的跌幅期已過,未來精華區表現較平穩,新北市區域表現落差較大漲跌互見,桃園土地套牢情況續增,成屋仍有積極表現,台中市小跌,台南高雄市呈現小跌,中南部鄉漲行情已經接近滿足點,宜花東這三年表現強勁反彈,為今年售農舍興建辦法修訂之利空影響,農地有套牢風險,交易量急縮,若法令修訂暫緩,則會是一波逃命線。

產品表現─

住宅方面:都會各區轉向中小坪數產品開發,低總價物件仍然呈現抗跌現象。

預售住宅方面:房屋稅針對新屋大幅調高稅基,嚴重影響預售市場,政策影響,消費者風險意識提高,心理因素影響所及,預售市場表現會比去年差。 

商辦市場方面:服貿協定未決,全年表現會較疲弱,投資報酬率持續走低。

休閒商用不動產方面:精選新興商圈店面,中小型商務旅館飯店,東海岸休閒不動場與主題農場開發將有很大商機

未來走勢:

未來三年全省房價呈現反跌局面,都會精華低價產品仍然抗跌,對首購與換屋者來說,實在白等,預測這波緩跌趨勢會持續二到三年,應該不會如一些專家所言房價會反跌五年、七年、甚至十年,房價落底時間,預計於2017年底或2018年落底,未來新的房市循環將會是以都市更新為啟動的議題。

文章標籤
創作者介紹

登博不動產投資顧問團隊

Tempest 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()