<<不動產投資心法>>不動產投資趨勢 區段徵收農地
此篇參考文章雖在2013年,時空背景以及相關土地稅法修正下不同.但是投資趨勢仍就是往區段徵收都市計畫農地投資才是王道.

農地投資基本上有五個主要需求面向 說明如下:
1. 農業生產(最基本的需求)
2. 遺贈稅節稅規劃需求
3. 農地合法申請特定目的事業使用之變更需求(如加油站 環保用地 倉儲用地等)
4. 申請建築農舍
5. 農地違規使用(蓋廠房 鐵皮屋出租等)
其中第三項因慈濟大湖變更案 以致後續農地變更申請趨向於嚴格
而農委會農地興建農舍管理辦法修正方向 也會對未來農舍申請建築以及合法農舍買賣部分造成衝擊
此外 近年來農地違規使用造成公安意外 所以農地違規使用管制也越嚴厲

有鑑於近年來北台灣的相關區段徵收,市地重劃等成功案例
從台北市近期即將抽籤配地的北投士林科學園區,新北市中央新村北側區段徵收,新北市塭仔圳市地重劃
機場捷運A7區段徵收 桃園市中路特區區段徵收 桃園市經國重劃區等等 
農地經過政府透過區段徵收or市地重劃後 都市計畫完成讓計畫區土地建物所有權人最後取地可供建築建地
潛在獲利的倍數驚人!

現階段而言 全台灣最有潛力以及未來性的投資區段就是航空城!! 

 好文分享

農地交易夯 5教戰免當冤大頭

撰文者:游筱燕

 大家都知道「買房要跟著重大交通建設走」,那麼今年初最受矚目的交通建設莫過於「五楊高架」將在農曆年前全線通車。就有房仲業者統計,五楊高架從起站五股至終站楊梅,沿線所有不動產,包括房價、建地以及農地等漲幅,3年內至少超過30%,最高則上看80%。

深入探究,漲幅高達80%的不動產交易竟然是在中壢轉接道附近的農地,均價從3年前1坪5萬元至今已來到9萬元左右,漲幅遠遠超過沿線所有不動產。

除了價格的漲幅外,全台農地的買賣交易量從2011下半年至今增加了1∼3成,帶動平均價格也跟著上漲1∼3成。台灣房屋研究中心經理古景良表示,這個現象產生的背後推手就是「奢侈稅」,因為根據現行的《特種貨物及勞務稅條例》(即奢侈稅)第5條第4項規定,經核准不課徵土地增值稅者,非屬本條例規定之特種貨物。而《農業發展條例》第37條第1項規定,作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。也就是說,如果農地移轉不用課徵土增稅,自然也不必課徵奢侈稅。

所以光是在奢侈稅上路(2011年6月1日)當年,善於經營農地的房仲公司「21世紀不動產」在整體交易件數上就有31.6%的增幅。若以2011年6月為基期「1」來看,截至2012年底都還有1倍多的成長。

 

▲2011年6月奢侈稅上路後,農地交易量漸翻倍

▲2011年6月奢侈稅上路後,農地交易量漸翻倍

 

成本低、有休耕補助 農地6誘因吸游資

反觀內政部統計出的2012年1月∼11月全台房屋買賣移轉棟數,竟創下近10年來的新低,比2003年SARS發生那年還低。全台房市交易在去年陷入低迷時,農地的交易卻完全不受影響反而更甚。顯見在政府一連串的打房政策發揮「凍市」效用的同時,卻也把多餘的游資趕向了「農地」。

住商不動產台中區協理賴萬分析,買農地除可免於奢侈稅課徵範圍外,還有其他6大好處是近幾年國人愈來愈喜愛投資農地的主因:

1. 免課徵四大稅:買賣農地不用繳納資本利得稅。台灣房屋龍潭區區總葉日舜說,房屋在實價登錄後走向實價課稅,必須承擔資本利得稅愈來愈重的風險,但購置農地只要符合農用就能免課徵土地增值稅以及奢侈稅,而且贈與時也不用課10%的贈與稅(但有規定5年內不能轉手)。

2. 投資金額低於3,000萬元:奢侈稅2年不得移轉的限制讓房產投機客縮手,使手上握有充沛資金的人找不到標的可下手,而農地的基本投資金額又常落在數百萬∼3,000萬元間,此金額正好吻合大多數過去房產投機客的操作慣性。

3. 房屋價格墊高,買錯房的套牢風險高,農地相對風險低:住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰說,去年南台灣房市比北部亮眼。以業者對去年五都的總體房價統計來看,高雄市平均漲幅約2成居冠,但是別忘了在此之前的20年,高雄怎麼買就怎麼「套牢」,重視地段的房產相較農地來說波動大,風險也大。

4. 土地折舊成本少,具保值作用:建築物會隨著年份增加而不斷折舊,一般而言屋齡相差1年,價格折舊約1∼1.5%,更會因為建物管理、結構或樓層而有不同計算方法,但是土地則否。另一方面,不動產又較能抵抗通膨這隻大怪獸,達成保值效果。

5. 申請自耕農,加入農保享有低稅福利:加入農保即可享有政府對農民的一切福利措施,如年滿65歲,加入農保滿6個月以上,並符合《老年農民福利津貼暫行條例》第3條之規定者,政府每個月會發放7,000元的老農津貼,比國民年金3,500元還多。

6. 休耕等補助:為免生產過剩,農地休耕種綠肥植物,政府每年提供2次休耕補助金,以1分地(約300坪)補助4,500元計算,如果僱請農民以大型機具種植綠肥的人事成本為1分地2,000元,扣除成本,還淨賺2,500元,等於1分地1年就有5,000元的收入。

雖然有上述6大好處,但21世紀不動產竹北高鐵加盟店店長劉家銘指出,一般人購買農地最大的原因還是在於可以搭重大建設的順風車,等待區段徵收、市地重劃,或者是蓋農舍、民宿等,所以買農地可依動機分為3大類:1.重大建設題材、2.興建農舍類、3.休閒民宿類。

 

名詞解釋_區段徵收 隱藏 ]

區段徵收的性質屬公辦,以農地換建地的概念下約可拿回4成,且配地還須經過抽籤,由於拿回的土地較少,可做的整體規畫較好,如綠帶多、馬路大等。

 

 

 

名詞解釋_市地重劃 隱藏 ]

市地重劃則屬自辦性質,雖然約可拿回5、6成土地,且分配在原址附近,但是整體土地的規畫就會因面積不足等因素受限。

 

 

動機1》賺區段徵收財 坐擁地價翻倍利益

由於各重大建設徵收仍以農地居多,農地成了奢侈稅後的新投機天堂。最明顯的例子就是仍在進行中的桃園航空城,當比照十大建設的核心計畫拍板後,就確定要徵收約12個信義計畫區大小的民地,而這些民地大部分又都是農地,農地變市地的轉手獲利空間吸引投機客蜂擁而入,甚至曾經造成農地1週3價。2年前航空城周邊農地1坪才3萬元,現在竟高達8萬元,有錢還不一定買得到。

除了這些大台北地區的投資客南下外,早期新竹高鐵特區因區段徵收所造就900多位億萬身價地主的「竹北幫」,也是建設題材農地的愛好者,他們因有經驗,深知農地的遊戲規則,所以從桃園航空城、新竹關埔1期、2期,到現在稍有眉目的新竹璞玉計畫(台灣知識經濟旗艦園區)都有涉獵。

劉家銘說,一般農地少有調高公告現值的前例,但今年1月1日璞玉計畫園區的農地從現值4,500元調高至8,000元,外界盛傳是否即將定案興建,更吸引了許多投資客放膽砸錢。而西部有高鐵新設站題材的農地也是漲聲響起,住商不動產虎尾光復店長黃朝國坦言,高鐵新設站的議題加上農地免奢侈稅的確帶動了近期農地的價格和交易量,尤其是1月15日甫動工的虎尾站更是將其買氣推上最高。

以高鐵雲林站聯外道路周邊為例,學府路、青雲路路旁農地等,2年前每坪大約才1萬元,但至今吸引許多投資客湧入,交易量多了3∼4成,價格也跟漲上每坪2萬元,整整高出1倍。而投資者主要是看好交通優勢,期待鄰路旁的農地未來有機會可以申請特殊事業用途設立大型展示間,以收取租金報酬。不臨路的農地更能倚賴地利之便,興建交通方便的優質農舍。

區段徵收到底有多少機會財可賺?劉家銘解釋,簡單來說以璞玉計畫園區為例,用現價7萬元買下100坪土地,共700萬元,但是若經區段徵收後可發回的建地4成計算,共可配回40坪,相當於單坪的買進成本就在17.5萬(7/0.4=17.5),以目前竹北1坪建地都在40萬元左右相減,每坪有22.5萬的差價,潛在報酬率高達129%。

動機2》興建農舍圓夢 享受田園退休樂

鄭啟峰表示,過去從其他縣市北上發展的民眾,退休後往往會選擇回家鄉定居,加上隨著田園健康樂活風興起,反而會在退休前買市郊農地,等到退休後蓋農舍一圓農夫夢,像是高雄大寮一眼望去都是農舍,目前都還在增加中。

買農地蓋農舍難道不貴嗎?葉日舜舉例,若賣掉北部價值5,000萬元的大樓,來桃園龍潭買1坪2萬元共757坪(興建農舍的最低坪數)的農地興建農舍,農地成本1,514萬元,蓋2層樓共80坪農舍才480萬元(單坪建價以6萬元計算),花不到2,000萬元即可擁有舒適新家,還有3,000萬元退休金可靈活運用。

動機3》搶蓋休閒民宿 看好東部美景吸人潮

長年經營花東農地的三合房屋店長吳明昌說,宜花東地區因交通相較不便,遊玩行程不如西部能在1天內來回,所以興起了買農地蓋民宿風潮,但是在雪隧的開通後沒幾年,宜蘭的農舍興建早已飽和,農地也不再便宜。

花蓮雖然不比宜蘭飽和,但是這2年花蓮縣政府推行「八不政策」管制山坡地開發建築,加上花蓮農地又多臨山,幾乎80%以上都屬山坡保育地,讓農舍民宿的興建風戛然而止,農地買賣停滯至今。

他指出,現在唯一能倚美景蓋休閒民宿的僅剩台東,如沿著海岸線台11線的長濱鄉、東河鄉都是農地買賣較熱的地區,其中長濱鄉又是離花蓮最近、台東最北邊的第1站,近期也有買家找上門想買農地蓋民宿。還有鄰近「熱氣球嘉年華會」的鹿野鄉龍田村,因早期為日本移民村,村內日式古蹟和棋盤式道路遍布,吸引各地投資客來此興建民宿,農地的價格從奢侈稅到現在漲了67%,未來隨著南迴鐵路拓寬和北迴鐵路普悠瑪號通行後,漲勢會更加明顯。

農地買賣「眉角」多,坪數、建蔽率要注意

買農地有諸多好處,但台灣房屋觀音直營店店長廖國棟提醒,在買農地時還須留意5大要點。

要點1》超過757坪的農地才有資格興建農舍

許多人買農地都想一圓當農夫的夢,不過在2000年1月28日《農業發展條例》修正後取得之農地規定,擁有的農地面積必須超過0.25公頃(約756.25坪,以757坪計較保險),並且須在該農地縣市設籍滿2年以上,才有資格興建農舍,在農舍取得使用執照滿5年以上才有移轉所有權。

要點2》該農地建蔽率有無被移轉

早期,農地地主只要在同一縣市內名下共有0.25公頃農地就可建農舍,也就是說農地可能分散各處,假設地主在桃園新屋有400坪農地、桃園觀音有400坪農地,就符合興建農舍資格。但地主如已選在觀音蓋農舍,等於同時用掉了新屋的建蔽率,那麼即使有人買下新屋的該農地與附近農地合計0.25公頃以上,也無法興建農舍。

不過在新式土地謄本中的「土地標示中」之其他登記事項,可知建蔽率有無被使用,若屬舊式土地謄本看不出被使用,可到當地建管單位申請地籍套繪,就能一目了然。

要點3》道路占用部分應用公告現值1.4倍買

過去農業社會中,因鄰里的關係較緊密,常有將自己的農地面積讓渡出來以方便過路使用,假設1塊農地的土地謄本上有600坪,但經過土地鑑界後發現100坪確定已作為道路使用,按交易上的慣例,挪做道路使用的農地通常會以公告現值的1.4倍來做買賣,因為若日後被政府徵收也是依此價格做交易。

舉例來說,農地的地主想用每坪3萬元來出售農地,而當地的公告現值為1萬元(通常公告現值和實際售價有落差),那麼100坪被道路占用的農地只有140萬元的賣價(100坪×(1萬元×1.4)),其餘500坪才能賣1坪3萬元。

要點4》留意水路占用部分應直接扣除

假使1塊農地後面有條大水溝,經過日積月累不斷沖刷導致農地部分面積流失在河道中,此時在買賣過程中應該註明該事項,且直接無條件扣除,以陸地上的農地面積做為交易依據。

要點5》賣方是否可以拿出農用證明

要有農用證明才可免除土地增值稅。有些農地因為違規使用(也許原地主亦不清楚),如蓋過廠房、填過廢棄物等被列管,該地農用證明即無法取得,若不慎買到這種地,未來轉手時就要繳土增稅。

 

▲搭重大建設議題,新竹璞玉農地價翻逾1.6倍

▲搭重大建設議題,新竹璞玉農地價翻逾1.6倍

 

 

▲奢侈稅後桃園觀音鄉農地漲幅達178%

▲奢侈稅後桃園觀音鄉農地漲幅達178%

 

 

▲台東美景也帶動農地價格,至少有35%漲幅

▲台東美景也帶動農地價格,至少有35%漲幅

資料來源 : Smart智富月刊第174期 2013-02-01

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