<<房地合一稅>>一○五年上路 房地合一稅全攻略
住展雜誌 2015/08/25
吵吵鬧鬧一年多的房地合一稅，終於在立法院三讀通過。為什麼要實施房地合一稅？房地合一稅葫蘆裡賣什麼藥？我們實際算給你看，讓你一看就懂……
所謂「房地合一稅」，就是把出售不動產獲利所應繳的稅，由以往的房屋與土地分開計算，以後都合併在一起計算而已，在國外(例如美、日各國)早已實施，稱為「資本利得稅」。因為現制房地分開計算稅額有許多漏洞，不肖建商與投資客得以漏稅，進而助長房價高漲，應該加以改善。
房地合一最大的改變，就是將「房地分離課稅」，改為「房地合一課稅」；以往只有售屋利得要繳納所得稅，明年起土地交易利得也必須課稅，將能杜絕囤地風氣。即使囤地，必須付出的成本勢必比以前高，應該能適度抑制囤地意願。
稅改最大關鍵 竟能抑制囤地？
減少土地囤積亦可增加房屋供給，因為房價高漲的主要原因之一，就是民間養地風氣普遍，而養地的根本理由是土地持有成本過低。曾有媒體調查，過去十年來公有地標脫，每坪價格最昂貴的前四十八筆土地，其中尚有二十二筆未開發，等待房價高漲後，養地者即可坐收不勞而獲。
土地持有成本過低的原因甚多，但主要為稅制不公以及利息負擔低廉，以稅制不公為例，政府以低於市價行情甚多的公告地價課徵地價稅，即使不開發也不會遭受處罰，而且在出售不動產時，房屋與土地採取分離課稅，導致有許多可乘之機。
例如合建分屋，土地以個人名義出售，可免所得稅，故有許多企業將獲利都算在土地上，以逃漏應繳的營利事業所得稅。我國憲法宗旨，是希望任何土地開發的利益，皆應收歸公有，但目前的制度，無法在持有土地時將利益收歸公有，也應該在交易時加以圍堵，實施房地合一稅後，即使以個人名義出售土地，獲利也要課徵所得稅，具有防止漏稅的效果。
台灣房價狂漲 肇因課稅制度？
除此之外，以利息負擔低廉為例，近年來各國中央銀行推行寬鬆貨幣政策，游資氾濫，融資成本低廉，也間接提高建商養地與投資客養屋的意願。天下雜誌亦曾調查，發現前十二大建商在全台的存貨(包括未開發土地及興建中或待售中的住宅)，價值超過二千二百億元，平均存貨占總資產的百分之七十五，惜售心態明顯，這種情況又以台北市為最嚴重。
為解決高房價的問題應雙管齊下，除增加供給外，也要減少需求，一般家庭自住的需求固然應加以鼓勵，但投資客在房市的投資需求，因為短期進出助長漲勢，應加以壓抑。
多年前台北火車站附近推出一個稱為「添聲營佳」的建案，建商每坪只要賣二十六萬元，但代銷業進場，在一、兩年內即哄抬至每坪四十二萬元，後來投資客進場，又哄抬至每坪八十餘萬元，短短的兩、三年內房價竟然上漲三倍多。
建案銷售期間還發生許多可氣又可笑的怪現象，例如有位仁兄在預售時訂了三戶，不久就後悔要求退訂，還告到法院，宣稱自己精神有狀況，法院居然採信讓他免費退訂，不料以後房價大漲，不知該仁兄作何感想。
秒懂房地合一 實例算給你看
因為這些亂象，財政部遂推動房地合一稅，讓房屋與土地在交易時的獲利合併課稅，主要目的在遏止房價不合理飆漲。法案通過後，預定明年元旦起開始實施，同時亦將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅)，解除出售未滿二年的不動產加重課稅的限制。
根據上表，顯可看出以後任何人或企業(包括投資客)購屋，若在一年內即轉讓，即須將其獲利的百分之四十五繳納所得稅，舉例而言，設某甲在一○五年元旦購入一戶一千萬元的房屋，而在同年內出售一千五百五十萬元，按照以往的舊制，大約只要繳納土地增值稅五十萬元以及契稅十萬元，以及奢侈稅二二五萬，總共負擔二八五萬元。
但實施「房地合一稅」後，某甲獲利五百五十萬元可以扣除隔間、裝潢、代書費等費用約一百萬元，但實際獲利的四百五十萬元，尚須按照百分之四十五繳納所得稅，故財產交易所得稅高達二○二點五萬元，即使再扣抵應繳的土地增值稅五十萬元以及契稅十萬元，只需繳約一四二點五萬元，遠比奢侈稅來得輕，對短期投資相對有利。
外資來台買房 從天堂掉牢房
至於一般民眾持有愈久，則稅負就愈輕，例如以上所提到的某甲房屋若在十年後出售，則稅率即降低至百分之十五，若某甲的房屋屬於自用住宅，不但獲利四百萬元以下免稅(某甲的房屋出售剛好全免)，而且獲利四百萬元以上的部分，稅率才負擔百分之十。
根據財政部資料，二○一二年全台擁有房屋者約八一○萬人，其中擁有一戶者約七二四萬人，其餘的擁有二戶或二戶以上。換句話說，全台最多只有不到百分之十一的房屋所有權人，才會面臨超過百分之十的稅率。因此「房地合一稅」可以保護大多數家庭，但房價下降後，對新購屋者絕對有利。
另為防堵假外資，外(陸)資企業的稅率比照非自用住宅課徵之，例如持有期間若短於一年，稅率即高達百分之四十五。持有逾一年以上，則一律課徵百分之三十五的稅率，稅率將比本國人重，未來境外投資者來台投資不動產將無賦稅優惠。
後稅改時代 問題漸浮現
投資客進場在短期內固然對建商有利，因為可以提高房屋的去化率，但投資客哄抬房價反而使建商陷入不利，如以上所提到的建案，建商只能獲得正常的利潤，大部分的超額利潤都被投資客或代銷業剝削，由長期而言，房價暴漲使得建商經營困難，實施「房地合一稅」有利於建商的永續經營。
當然，任何新制度在設計時難免有些不周之處，例如第一點：「房地合一稅」屬於中央稅，而土地增值稅屬於地方稅，兩者的銜接若有不妥，必引起「賦稅競爭」。若地方政府為提高其稅收，可能逐年大幅調高土地公告現值，土地增值稅若無配合減徵設計，等於變相懲罰長期持有。
第二點：「大豪宅」與「小公寓」都同樣享受一戶的自用住宅優惠稅率，有失公平，不如按照「每人」給予一定面積的優惠稅率，以取代現行「每戶」自用住宅優惠稅率。
第三點：以往民眾購屋時大多缺乏價格憑證，只能用房屋評定現值、土地公告現值當作成本，成本偏低，但以後卻用市價當售價，導致不公。
第四點：持有期間繳納的房屋稅、地價稅等應該納入費用，希望以後能與長期持有獎勵優惠一併調整。
房地產被扒皮 到底會爽到誰？
雖然房地合一稅有上述小缺失，但仍瑕不掩瑜。畢竟「房地合一稅」確可創造三贏。因為「政府」得以回收土地的開發利益，並回饋社會；「建商」得以進入正常發展的經營環境，避免投機份子糾纏；而「家庭」亦可享受合理的房價，故值得全體國人努力推行。
據財政部估算，明年元旦起實施房地合一稅後，第一年稅收即可達約四十二億元；第二年稅收近八十六億元；第五年稅收則將近一七四億元，到第十年稅收則高達約二七九億元。
房地合一稅稅收在扣除中央統籌分配款後，其他都用於住宅政策及長期照顧服務支出，有助國家社福政策永續發展，也能讓全體國人都能安居樂業。
林元興教授，曾任財團法人國土規劃及不動產資訊中心董事、政治大學地政系教授、中國地政研究所研究員，為台灣甚具權威的地政學者。
【文/住展雜誌】
本文摘自7月5日出刊之《住展雜誌》402期風水仙開講，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
留言列表
航空城專區 (11)
