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<<房地合一稅>>一○五年上路 房地合一稅全攻略

住展雜誌  2015/08/25

吵吵鬧鬧一年多的房地合一稅，終於在立法院三讀通過。為什麼要實施房地合一稅？房地合一稅葫蘆裡賣什麼藥？我們實際算給你看，讓你一看就懂……

所謂「房地合一稅」，就是把出售不動產獲利所應繳的稅，由以往的房屋與土地分開計算，以後都合併在一起計算而已，在國外(例如美、日各國)早已實施，稱為「資本利得稅」。因為現制房地分開計算稅額有許多漏洞，不肖建商與投資客得以漏稅，進而助長房價高漲，應該加以改善。

房地合一最大的改變，就是將「房地分離課稅」，改為「房地合一課稅」；以往只有售屋利得要繳納所得稅，明年起土地交易利得也必須課稅，將能杜絕囤地風氣。即使囤地，必須付出的成本勢必比以前高，應該能適度抑制囤地意願。

稅改最大關鍵 竟能抑制囤地？
減少土地囤積亦可增加房屋供給，因為房價高漲的主要原因之一，就是民間養地風氣普遍，而養地的根本理由是土地持有成本過低。曾有媒體調查，過去十年來公有地標脫，每坪價格最昂貴的前四十八筆土地，其中尚有二十二筆未開發，等待房價高漲後，養地者即可坐收不勞而獲。

土地持有成本過低的原因甚多，但主要為稅制不公以及利息負擔低廉，以稅制不公為例，政府以低於市價行情甚多的公告地價課徵地價稅，即使不開發也不會遭受處罰，而且在出售不動產時，房屋與土地採取分離課稅，導致有許多可乘之機。

<<房市管制>>鬆綁房市救景氣？八里鶯歌桃園解禁

015年08月13日18:30

央行今日下午召開臨時記者會，宣布調整特定地區的範圍，把去年6月新納入管制區的新北市八里與鶯歌，以及桃園市桃園區，蘆竹區，中壢區與龜山區等4個行政區自特定地區裡刪除，另外，同1人名下第3戶以上房貸成數，以及豪宅貸款最高貸款成數，與公司法人購置住宅貸款成數，都由先前的5成提高至6成。

央行自2010年6月以來祭出不動產管制措施，要遏止房價，至今已經實施5年多，但對於今年下半年景氣下修，國內經濟成長率面臨保2危機，央行也在財政部完成房地合一稅三讀通過後，決定逐步鬆綁房市管制措施。（財經中心／台北報導）

資料來源 蘋果日報: http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150813/669370

<<房地合一稅>>長虹董座：房產泡沫化　機率零

記者江碩涵／台北報導

兩稅合一明年上路，台灣房市冷清。長虹建設董事長李文造昨表示，台灣游資充足、利率仍低，房市泡沫化機率是零，不過也因為買方觀望、外界傳出降價潮，預期建商將在新建案降低房屋造價成本，未來新案可降價1、2成。

台北市建築交集會昨舉辦「房產金磚論壇」，李文造、萬寶投顧總經理蔡明彰、大聲行銷總監田大權、聯合報房產業務總監藍文聰等發表近期房市分析。 李文造指出，10幾年前台灣房市也曾被打趴，但那時利率高於10%，不少建商、投資客因資金轉不過來，出現一波房產泡沫化，不過現在利率仍維持在2%，對建商和持有房產的人來說，「口袋還很深」，沒必要殺價賣出，房產泡沫化機率幾乎是零。

<<農地興建農舍管理辦法>>非法「種」農莊 空拍機稽查
2015年07月21日 04:09 

<<個人綜所稅>>包租公包租婆 稅局盯上你了

2015-07-24 03:26:50 經濟日報 記者吳佳蓉／台北報導
包租公包租婆注意，中區國稅局表示，已將轄內個人出租公寓、雅房、套房案件，列為加強查核對象，特別鎖定大學學區旁的隔間雅房、套房出租，查核是否有長期短漏報租金現象。

中區國稅局表示，個人出租房屋當包租公或包租婆的收入，依照所得稅法規定，必須列為租賃所得，在減除必要費用後，須全數併入個人綜所稅，於5月申報；若無法逐項舉證房屋必要費用，則按租金收入的43%扣除必要費用。

但坊間不少房東都沒主動報稅，房客又基於不想被趕走或被漲房租的心理，不敢列報租金支出，導致租屋所得變成「地下經濟」。

國稅局表示，特別是大學學區周遭，有不少房東將一個樓層隔成五、六個房間出租，一年下來，漏報所得驚人。因此，會特別將隔間出租套房、雅房列查核重點。

<<地價稅>>公告地價恐漲 賣壓湧現

2015-07-25 14:53:13 聯合晚報 記者游智文／台北報導

調稅救財政 學者：明年公告地價調幅可能達1倍

房地合一雖定案，房市仍有隱憂；受苗栗縣政府發不出薪水影響，業界預料各地將掀起「調稅救財政」風潮，明年公告地價、公告現值可能同步大漲，為房市帶來新衝擊。

另外，房地合一新制明年上路，奢侈稅同步退場，少了奢侈稅束縛，市場也擔心明年初將出現一波售屋潮。

公告地價每三年調整一次，依時間今年底各縣市政府需召開地價評議委員會檢討，明年公告調整。

<<房屋稅>>救地方財政 房屋稅將三級跳

2015-07-27 00:32:29 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

財部新規定 房屋標準單價將提高至市場造價40%至50% 2019年前達標 契稅、印花稅同步看漲

促地方自救財政，財政部發函要求地方政府，未來連續兩次進行房屋課稅現值評定作業時，應將用於計算房屋價值的標準單價提高至市場造價的40%至50%，全台縣市至遲應在2019年前全數達標。

這項調升地方房屋稅基的指令，將做為中央撥付地方統籌款與補助款的重要指標，未達標者將遭減發。

中央下達調高房稅令後，全台擁房族的養房成本也將節節上升。特別是新建、增建與改建房屋，相較於舊屋，未來所要負擔的房屋稅將會是數倍之多。房屋標準單價同時牽動契稅與印花稅，新屋買賣相關稅負亦會連帶上漲。

<<房地合一>>中華信評：長期房價勢必漲多跌少

記者陳碧芬／台北報導 台灣房市從去年第4季的高點反轉向下，中華信評23日表示，這是台灣過熱的房地產市場正在冷卻，房價與房市成交量將進一步下跌，預估住宅價格全國均價將以每年至多10％的跌幅下滑，但相較5年來房價已上漲九成，這些僅是溫和修正，由於低利率環境和經濟相對穩定，房價長期走勢勢必漲多跌少。

中華信評分析師許智清指出，台灣發生房市急遽賣壓的可能性較低，利率還維持低檔，房貸餘額對房價比仍在50～60％的較低水準，從交易量相當低迷可以看出，房屋持有人沒有出售的急迫需求，整體房市欠缺強烈買賣的驅動力。 他強調，目前看來，就是政府房市管制措施目標的高價單品房，需求受到抑制，導致價格下滑較為明顯。

中華信評與母公司標準普爾分析師團隊，23日針對台灣及大陸房地產現況進行兩岸市場分析。 標普主權與國際公共產業融資評級資深董事陳錦榮表示，即使大陸整體經濟成長放緩，仍持續推出寬鬆房地產限購等因應措施，讓當地房價不至於發生重挫，畢竟房市反應的是內需動能。 住宅房產價格預估走跌，中華信評認為，商用不動產的市場行情將呈現停滯的狀態，因為目前租金收益率低、且成交量小。但許智清表示，台灣經濟情勢穩定，可望帶給房市前景較正向的意義。

標普7月公布台灣經濟成長率最新預測為3.3％，較去年底預測的3.5％略為下修，明年預估值也有3.4％，失業率預測約在3.6％，利率走勢方面，許智清指出，標普預估央行的基準利率今、明兩年不會調整，2017年底才會升息3碼至2.75％。 中華信評也示警指出，無論如何，房地產市場是從高點翻轉，加上未來利率可能走揚，加上房市今、明年有超額供給，這些房市修正現象，仍不排除對企業與金融放款機構的信用結構造成負面影響。

<<房地合一稅>>房地合一稅／賣屋認列費用 最少總價5%

2015-07-22 02:53:05 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

房地合一課稅新制明年實施，財政部昨（21）日發布最新作業規定，個人出售房地按新制課稅者，其購入房地達可供使用狀態前支付的費用，包含所有權移轉前向銀行借款的利息，均可視為成本自利得中減除；相關費用最低則可按成交價的5%計算。

財政部昨天發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，明訂個人房屋及土地交易所得，依成交價減除房地取得成本，及因取得、改良及移轉所支付的費用及其範圍。

圖／經濟日報提供

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<<房地合一稅>>筆記起來！3分鐘搞懂「房地合一課徵所得稅制度」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，為使不動產稅制合理透明，增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出，並逐步落實居住正義、改善貧富差距，合理配置社會資源。財政部推動「房地合一課徵所得稅制度」，並修正綜合所得稅法部分條文。
 
該局說明，「房地合一課徵所得稅制度」有關個人部分重點如下：
 
一、課稅範圍：
 
　　(一)2016年1月1日以後取得之房地。
 
　　(二)2014年1月1日之次日以後取得之房地，且持有期間在2年以內。至繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
 
二、稅基(課稅所得)
以房地收入減除成本、費用所計算之所得額，再減除依土地稅法計算之土地漲價總數額之餘額做為稅基。
 
三、稅率(中華民國境內居住者適用)
 
　　(一)持有1年以內房地交易所得稅稅率訂為45％；另持有超過1年而在2年以內者，稅率訂為35％。
   
　　(二)持有超過2年在10年以內房地交易所得稅稅率訂為20％；持有期間超過10年稅率訂為15％。
   
　　(三)個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素，出售持有期間在2年以內之房屋、土地，及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內興建完成並銷售該房屋、土地者，其所得適用 20％稅率。
  
　　(四)繼承或受遺贈取得之房屋、土地，繼承人或受遺贈人出售該房屋、土地，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。       
 
四、自用住宅優惠
 
(一)減免稅優惠
　　1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。
       
　　2.課稅所得在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10％稅率課徵。
　　3.6年內以適用1次為限。
       
　　4.繼承或受遺贈取得之房屋、土地，繼承人或受遺贈人出售該房屋、土地，得將被繼承人或遺贈人持有且符合自用住宅條件之期間合併計算。
   
(二)重購優惠
       
　　1.個人重購自用住宅，小屋換大屋(以金額區分)得全額退稅或扣抵，至大屋換小屋亦得按出售價格 比例退稅或扣抵。
       
　　2.於重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。
   
該局提醒，「房地合一課徵所得稅制度」將自2016年1月1日開始起施行，並採分離課稅，無論有無應納稅額，納稅義務人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內檢附相關文件向該管稽徵機關辦理申報納稅，未依限申報者，除補稅外，尚須處以罰鍰，請納稅人多加注意，以維自身權益。

財政部表示，自2016年1月1日起，個人及營利事業有所得稅法(以下簡稱本法)第4條之4規定之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)交易所得，應按新制申報所得稅。為利實務執行，該部特訂定本要點，規範新制相關所得計算及申報作業規定，共分為｢總則｣、｢交易日、取得日及持有期間｣、｢個人房屋、土地交易所得計算及相關調整｣、｢營利事業房屋、土地交易所得計算｣及｢附則｣等5大部分，計21點(詳附件)。重點如下：
 
一、總則
 
個人及營利事業自2016年1月1日起交易下列房屋、土地應適用本要點規定課徵所得稅：(一)2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地；(二)2016年1月1日以後取得之房屋、土地。另個人交易2016年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，亦有本要點之適用。
 
二、交易日、取得日及持有期間
 
(一)房屋、土地「交易日」及「取得日」之認定，原則以完成所有權移轉登記日為準。另配合其他法令及實務作業為例外規定，例如：
 
1.因強制執行交易者，按領得權利移轉證書之日認定。
2.交易屬無法辦理建物所有權登記之房屋(如違章建築)，以訂定買賣契約日認定。
 
(二)房屋、土地「持有期間」之計算，以自房屋、土地取得之日起算至交易之日止為原則。另對個人因繼承或受遺贈等取得房地情形為例外規定，例如：
 
1.因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算。
 
2.適用自住房屋、土地租稅優惠時，個人、配偶及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之條件，如該房地係因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得者，得再加計被繼承人、遺贈人或配偶持有該房地且符合自住條件之期間。
 
三、個人房屋、土地交易所得計算及相關調整
 
(一)個人交易房屋、土地，不論有無應納稅額，均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報納稅。
 
1.居住者：向戶籍所在地稽徵機關辦理。
2.非居住者：向房屋、土地所在地稽徵機關辦理。
3.交易之房屋、土地屬信託財產者，得由受託人代為申報。
 
(二)個人房屋、土地交易所得之計算，以成交價額減除房地取得成本(出價取得者)及因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。取得成本及費用認定如下：
 
1.取得成本：買賣取得者，以成交價額為準。另下列支出經提示證明文件，亦得包含於成本中減除：
 
(1)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)，以及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。
 
(2)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
 
2.費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等交易房屋、土地所支付之必要費用等，但不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。個人未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額5％者，稽徵機關得按成交價額5％計算其費用。
 
(三)個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形，符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者，得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。
 
(四)適用新制之房屋、土地交易損失僅得減除新制房屋、土地交易所得，不得與舊制互為減除。
 
(五)適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時，個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用；如以配偶之一方名義出售自住房地，並以配偶之他方名義重購者，亦得適用。
 
四、營利事業房屋、土地交易所得計算
 
依營利事業之總機構在中華民國境內、境外，分別規定其房屋、土地交易所得計算及申報方式。總機構在中華民國境外之營利事業，交易境外公司股權符合本法第24條之5第4項規定應適用新制課稅規定，於第20點明定其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附證明文件等規定。
 
五、附則
 
個人逾期繳納房屋、土地交易所得應納稅額，應依規定加徵滯納金及移送強制執行。
 
財政部說明，房地合一課徵所得稅制度是我國稅制改革上之重要里程碑，所增加稅收將用於住宅政策及長期照顧服務支出，逐步落實居住正義並改善貧富差距。該部已成立「推動房地合一稅制改革作業小組」積極推動，除發布本要點外，亦將儘速研訂模擬問答(Q&A)、作業手冊及申報書表並對外辦理多場講習會，加強宣導，俾利新制於2016年1月1日順利上路。

<<房屋稅>>房屋標準單價漲6成 近2萬戶房屋稅增

地段率調高 中壢首度出現地王等級

〔記者邱奕統／桃園報導〕市府地方稅務局調漲七月一日以後新建、增建、改建的「房屋標準單價」，漲幅六成，在六都排名第四，全市約二％、一萬八六一五戶的房屋稅將因此增加；此外，全市部分路段的「地段率」也調高，計有一九五一戶受到影響，中壢區首度出現「地王」等級的第一級地段率。稅務局估計，兩項調漲後，明年房屋稅因此增加一億九千多萬元，房屋稅規模可達七十一億餘元。

多年未調 已不符目前起造成本

<<奢侈稅>>找親友當賣房人頭 難逃奢侈稅

2015年07月21日 04:10
 

五區國稅局不動產類奢侈稅稅收

<<房地合一稅>>房地合一稅通過 公會盼解信用管制

作者文╱黃繡鳳 | 中時電子報

中國時報【文╱黃繡鳳】

<<桃園新聞>>農地交易大減 桃園跌價2成最多

2015-07-19 00:07:26 聯合報 記者吳苡辰／台北報導

全國農舍興建限制趨嚴，農地買賣量下滑，但價格還算平穩，只有桃園地區的農地價格大幅回檔。圖為桃園市蓋在農田的農地工廠。 本報資料照片

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受農舍興建辦法恐將修改但遲未定案影響，今年上半年桃園、彰化、宜蘭及花蓮四縣市農地交易大幅減少，減幅逾6成，當中又以桃園市交易量減少75.63%，每坪單價減少22%，影響最大。

桃園、彰化、宜蘭及花蓮歷年來農地買賣頻繁，根據內政不動產交易實價查詢網資料顯示，今年上半年每月平均農地交易各為107、134、83與68件，各較去年減少75.6%、59%、68.2%與60%，交易量明顯萎縮。

<<農地興建農舍辦法>>農舍辦法預告　未來非農民不得買賣

記者崔慈悌／台北報導 限制農舍任意買賣興建的「農業用地興建農舍辦法」，歷經一波三折後，昨（16）日正式上網預告，預計年底前實施，未來無論是興建還是買賣農舍都必須具有農民身份，現有被炒高的農舍及農地價格預估將可大跌。

農委會水保局也預計8、9月將前往農舍亂建最嚴重的宜蘭、南投、雲林、屏東、苗栗、桃園實地會勘，督促地方政府落實執行查核，防杜農舍、農地被變相炒作。 農舍興建及買賣管理寬鬆，導致各地假農舍之名興建的豪宅林立，根據農委會調查，過去3年售出的農舍多達64％，只有3成多是農民所有，顯示遭投機炒作，讓農地和農舍價格不斷飆高，真正想要從事農作的人根本買不起，即使買得起也不符成本。 農委會主委陳保基早在立法院上會期就揚言將儘速修改「農業用地興建農舍辦法」杜絕漏洞，並規劃在6月底公告修正草案，但構想一出，農地及農舍價格立即下滑，並遭立委強力施壓，外界原本預估在選舉壓力下，本屆立委任期結束前實施無望。 行政院昨天在公報上正式預告「農業用地興建農舍辦法」草案，預告期限至7月27日截止，根據過去的慣例，若預告截止前外界均無異議，即可發布實施，若有異議，經調整文字內容後，預估年底前也可發布施行。 此次預告主要在修正第2條、第3條之1、第16條之1條文，修正草案明訂農舍的興建不得影響農業生產環境及農村發展，並且明訂農舍起造人，必須具有農保資格，或者全民健保第三類也就是從事漁牧業者，如果未具備這兩項資格，必須提供實際從事農業生產的佐證資料，由審查小組來確認。 至於實際從事農業生產的指標，則由農委會與地方政府參酌農保等資格來訂定，像是銷售農產品和購買資材的憑證等等。 興建後的農舍及農地併同移轉的承受人，除了繼承外，以無自用農舍的農民為限。水保局局長李鎮洋表示，目前所知，反對者大多是想持續買賣農舍和農地的人，擔心辦法一旦上路，原本可賣1,000萬元的農舍無法再轉賣給非農民，價格將下滑，原本的投資人可能因為繳不出貸款，面臨斷頭法拍。 不過他說，農委會絕不會改變立場，因為真正想務農者，不會因為辦法的修正而受害，反而可以合理價格取得農地耕作，有利農業健全發展。

原文網址: 農舍辦法預告　未來非農民不得買賣 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/173591102950.html

<<農地興建農舍辦法修正>>6縣市違法農舍 下月稽查

2015-07-14 03:00:52 聯合報 記者侯俐安、陳乃綾／台北報導

內政部最快今天預告新版「農業用地興建農舍辦法」，明定農舍興建及購買的農民資格，須有從事農業生產之實，以杜絕非農民蓋農舍、炒作農地價格，最快下月上路。

近十年國內興建的農舍，超過六成起造人非農民，在田間「種」起豪華農舍，開餐廳、民宿，也墊高農地價格。內政部長陳威仁表示，新版辦法這一、兩天預告後，民眾可透過陳情書向內政部表示意見，農委會也會在各地舉辦公聽會。

新版辦法明訂，農舍起造人、購買農舍承受人，必須是農民；不具備農民資格，不可興建及買農舍，但「繼承」不在此限。現行農業發展條例雖對「農民」的定義是「直接從事農業生產的自然人」，但本次修法進一步將農民資格明確定義為投保農保或投保健保第三類（畜牧、漁業業者）。

至於既有農舍違規情事，農委會、內政部今也將召開「農舍聯合稽查小組」會議。農委會水保處副處長林長立表示，今年稽查鎖定宜蘭、桃園、雲林、南投、苗栗、屏東等六大縣市，八月初啟動稽查

<<農地興建農舍管理辦法>>農舍限建修法 最快下月上路

2015-07-13 14:59:51 聯合晚報 記者彭宣雅、許依晨／台北報導

圖片來源:中時電子報

農舍亂象可望止血，新版「農業用地興建農舍辦法」內政部最快今天預告，未來只有農民才能興建農舍及承購、轉移農舍，預告期結束後若各界沒有其他意見，最快一個月後正式實施。

 內政部長陳威仁證實，上周已經把公文簽出去了，但遇到颱風放假，因此作業暫緩，由於公報處作業需要些時間，「本周一定會預告」。他表示，原則上按照農委會提出的版本預告，方向並沒有更動、改變，「農地農用本來就是對的」。

調查看天下／大數據告訴你房價趨勢！

作者：許旭昇 2015-07-11

近年全台瘋炒房，各地鄉漲不斷，究竟各縣市的房價趨勢為何?哪個行政區的住宅最便宜?
《天下》調查中心將運用政府的大數據，為民眾回答最關心的房價問題。

<<房地合一稅>>秒懂房地合一稅

 資料來源:聯合報

秒懂房地合一稅懶人包。（表／記者賴映秀製）資料來源:東森新聞

<<房地合一稅>>房地合一稅懶人包

讓你輕鬆看懂房地合一課徵所得稅新制

房地合一所得稅制規定─課稅範圍