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<<房地合一稅>>秒懂房地合一稅

 資料來源:聯合報

秒懂房地合一稅懶人包。（表／記者賴映秀製）資料來源:東森新聞

房地合一稅改三讀後 台灣房產未來走勢分析

2015-06-16 19:56:41 經濟日報 李同榮 

2003年夏天，全球面臨SARS風暴，房價在2001年剛露出署光就又受到影響，連續兩季台灣房市陷入冷淡低潮，但在此危機中，房市卻只有反應短短半年，從此就一路走揚，並邁向長達5年的主升段行情。一直到2008年次級房貸引發全球金融風暴，市場預期應是本次景氣循環的終結者（當時在持續下挫半年的狀況下，學者專家與業界一片看壞市場），但我在此時獨排眾議，在台灣不動產交易中心2008第四季季報中發表專文表示，2009年第一季開始，至少會有兩三年時間，大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升。果然在2009年與2011年的房地產走勢中完全應驗，豪宅價格也不斷地衝破新高。

時至2010年底，資金過剩效應未減，大家對房地產仍表樂觀之際，我同樣在台灣不動產交易中心第四季季報發表不同看法：預測2011年政府將以「稅率」控制房價，因為歷史經驗告訴我們，當房價碰觸到政府設定的警戒線時，必定會祭出嚴厲的政令打壓房價，而打房的最有效措施就是稅率控制。

果然，政府在2011年3月宣布課徵房地產奢侈稅，企圖出手打房。但有趣的是，大台北房價從2011年下半年開始卻演變成價穩量縮的格局，中南部房價則持續兩三年來未了的強勁補漲行情。

2011年二月，在房市正火熱的同時，我在媒體發表一篇文章【2014房地產反轉論】，如今，果然房地產在2014年下半年房價開始進入盤跌狀態，加上房地合一稅改政策未明，促使房地產交易量屢破新低，2015年面對總統與立委大選將屆，一切不利因素在技術循環處於末升高檔階段，自然經不起政策面與消息面的不利影響，購屋者產生極度觀望的態度，因此，這波長達十二年多頭的房地產市場將在溫和中結束末升段行情，正式進入反轉期。

房市將緩跌二到三年，預計落底於2017年底或2018年，未來新的房市景氣循環將會是以都市更新為啟動的議題

房價沒有永遠漲的道理，房價的漲跌取決於三個面向:基本面、技術循環面、政策消息面。諸就影響房價三大面向分別分析如下:

基本面分析:

利多：全球經濟緩慢復甦，經濟維持低度成長、都會精華區土地供需失衡、台灣資金寬鬆、儲蓄利成長破新高，股市短線政府做多、利率短期維持低檔。

利空：青年失業率高、房價所得比攀高、都更議題短空格局、國民所得成長停滯，中南部各地補漲行情趨滿足點，海外不動產投資興起引發資金外流

技術循環面分析:

利多：雙北技術面高檔盤旋處於末升反轉階段，房市在此末升段受政策壓制並未有衝出行情，以致泡沫危機解除

利空：技術循環處於高檔，房價連續三季反跌，反轉確立。

政策消息面分析:

利多：預期陸資來台利多尚未實現、開放自由行有利休閒不動產發展 

利空：台灣資金淨流出嚴重增加，18季金融資本帳淨流出新台幣5.6兆，影響房價推升動能，大都會房價過高民怨第一、政府稅制改革政策未明影響後市發展，政策打房決心不變，這將是未來房市走向的最大變數。

房價未來走勢分析: 

價量表現─全省房市交易量今年上半年創新低，下半年因房地合一稅改政策明朗化，交易量將比上半年略增。房價方面，北中高呈現反跌格局，下半年建商餘屋大量出隴，新成屋與高總價物件行情容易鬆動。

區域表現─臺北市因高總價在近三季交易量急縮，因此較大的跌幅期已過，未來精華區表現較平穩，新北市區域表現落差較大漲跌互見，桃園土地套牢情況續增，成屋仍有積極表現，台中市小跌，台南高雄市呈現小跌，中南部鄉漲行情已經接近滿足點，宜花東這三年表現強勁反彈，為今年售農舍興建辦法修訂之利空影響，農地有套牢風險，交易量急縮，若法令修訂暫緩，則會是一波逃命線。

產品表現─

住宅方面：都會各區轉向中小坪數產品開發，低總價物件仍然呈現抗跌現象。

預售住宅方面：房屋稅針對新屋大幅調高稅基，嚴重影響預售市場，政策影響，消費者風險意識提高，心理因素影響所及，預售市場表現會比去年差。 

商辦市場方面：服貿協定未決，全年表現會較疲弱，投資報酬率持續走低。

休閒商用不動產方面：精選新興商圈店面，中小型商務旅館飯店，東海岸休閒不動場與主題農場開發將有很大商機

未來走勢:

未來三年全省房價呈現反跌局面，都會精華低價產品仍然抗跌，對首購與換屋者來說，實在白等，預測這波緩跌趨勢會持續二到三年，應該不會如一些專家所言房價會反跌五年、七年、甚至十年，房價落底時間，預計於2017年底或2018年落底，未來新的房市循環將會是以都市更新為啟動的議題。